יזם ההייטק שגילה שסיכון בדירה כואב יותר מהפסד בסטארט־אפ

משקיעי הייטק ותיקים מכירים היטב את הכלל הבלתי כתוב: רוב הסטארט־אפים ייכשלו, וההפסד הוא חלק מהמשחק. אודי נצר, אנג'ל ותיק שכבר ראה כסף רב נעלם בהשקעות טכנולוגיה, גילה שהחוק הזה לא עומד לו כשמדובר בנדל"ן. דווקא דירה להשקעה בצפון תל אביב היא זו שגרמה לו למכה הכואבת ביותר.

בשונה מהשקעה בחברת טכנולוגיה צעירה, שבה ההפסד לרוב נספג בהדרגה ומפוזר בין כמה עסקאות, רכישת דירה על הנייר כרוכה בהתחייבות כספית מרוכזת וממושכת. כשמחירי הדירות באזור מתחילים לרדת, הפער בין המחיר ההתחלתי לשווי הנוכחי הופך מיידי ומוחשי בהרבה מכל הפסד הון בשוק ההייטק.

המצב מחריף לנוכח מבצעי הקבלנים המתפרסמים בשוק בתקופה האחרונה, שמציעים תנאים אטרקטיביים לרוכשים חדשים ולמעשה משדרים ירידת ערך לדירות שנרכשו קודם לכן במחיר גבוה יותר. מבצעים אלה מכרסמים בשווי הנכס של מי שכבר חתם על עסקה, ומחריפים את התחושה שההשקעה כושלת.

נוכח הפער ההולך וגדל, נצר מעדיף לספוג קנס גבוה על ביטול העסקה מאשר להמשיך ולעמוד בהתחייבות לרכישת הדירה. הבחירה בקנס עתק על פני השלמת העסקה משקפת הערכה שההפסד העתידי מהחזקת הנכס יהיה גדול אף יותר.

הסיפור האישי הזה חושף תופעה רחבה יותר בשוק הנדל"ן: משקיעים מנוסים, שרגילים לנהל סיכון בעולם ההייטק התנודתי, מגלים ששוק הדירות בישראל אינו בהכרח "בטוח" יותר, ובעיתות ירידת מחירים הוא עלול לייצר הפסדים כואבים לא פחות. ההשוואה בין השקעה בסטארט־אפ להשקעה בדירה הופכת רלוונטית יותר ככל שהאטת שוק הנדל"ן נמשכת.

הרקע לתופעה מקבל משנה תוקף לאור צעד פיקוחי שנקט לאחרונה בנק ישראל: הגבלת מבצעי המימון הנדיבים מסוג 20/80 ו-10/90, שבהם רוכש משלם רק חלק קטן ממחיר הדירה במעמד החתימה והיתרה נדחית עד המסירה. הבנק המרכזי הטיל מגבלות על מבצעים אלה עד סוף 2026, בדיוק מהחשש שהם מנפחים ביקוש מלאכותי ומגדילים את מספר הרוכשים שייקלעו לקושי כספי כשיגיע רגע התשלום המלא. במילים אחרות, המקרה של נצר אינו חריג בודד אלא דוגמה למנגנון שהרגולטור עצמו זיהה כבעייתי.

מבחינה משפטית, רוכשי דירות על הנייר אמורים ליהנות מהגנה משמעותית: סעיף 2 לחוק המכר (דירות) קובע כי קבלן אינו רשאי לגבות מרוכש יותר מ-7% ממחיר הדירה טרם שהמציא לו בטוחה כדין, בין אם באמצעות ערבות בנקאית ובין אם דרך פוליסת ביטוח ייעודית. ההגנה הזו נועדה למנוע בדיוק את התרחיש שממנו חושש נצר, אובדן כסף מוחלט אם העסקה קורסת, אך היא אינה חוסכת מהרוכש את ההפסד הכלכלי שנובע מירידת שווי הנכס בין מועד החתימה למועד המסירה. כך שגם רוכש שכספו מוגן פורמלית עלול עדיין להעדיף לספוג קנס ולוותר, פשוט משום שהפער בין מה ששילם למה שהנכס שווה כיום גדול מדי.

הנתונים הכלכליים מציבים את ההחלטה של נצר בפרופורציה רחבה יותר. מחיר דירה ממוצע בתל אביב עמד ברבעון האחרון של 2025 על כ-4.16 מיליון שקל, ואילו מדדי הלמ״ס לתקופה מרץ-אפריל 2026 הצביעו על ירידה חודשית של כ-1% במחירי הדירות ברחבי הארץ וירידה שנתית של כ-2%, כאשר דווקא מחוז תל אביב הוביל את מגמת הירידה. מחירי הדירות החדשות מקבלנים ירדו בשיעור חד עוד יותר, כ-3.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, מה שממחיש למה מבצעי ההנחה של היזמים אינם רק מהלך שיווקי אלא שיקוף ישיר של ירידת הביקוש.

מעבר לסיפור האישי, המספרים חושפים תמונה של ענף שלם המתקרב אל מה שגורמים בשוק מכנים "רגע האמת": שלב שבו על רוכשים רבים, שנכנסו לעסקאות עם מבצעי מימון נוחים, לשלם לפתע את מלוא היתרה, לרוב כ-80% ממחיר הדירה, בעת קבלת המפתח. ככל שמחירי השוק החופשי ממשיכים לרדת, יותר רוכשים עומדים בפני אותה דילמה שבה נתקל נצר, האם להשלים עסקה שכבר אינה משתלמת כלכלית, או לשלם קנס ולצאת ממנה בעודם מוגנים מבחינת גובה ההפסד. הבחירה הזו, שעד לאחרונה נראתה תיאורטית, הופכת בהדרגה לשאלה מעשית עבור מספר גדל והולך של משקי בית ומשקיעים.